Články

Předkupní právo spoluvlastníků bude (opět) zrušeno

10.3.2020 - Realitní pamětníci si jistě vzpomenou, jakou úlevu způsobilo zrušení předkupního práva v novém občanském zákoníku a jaké problémy přináší jeho znovuzavedení při prodejích podílů na garážových stáních a jiných nemovitostech s více spoluvlastníky. Do 1. 1. 2015 platilo zákonné právo spoluvlastníků podle "starého" občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

Spoluvlastníci měli při převodu povinnost nabídnout podíl ke koupi nejdříve ostatním spoluvlastníkům, kteří měli 2 měsíce lhůtu pro případnou koupi podílu a zaplacení kupní ceny. Povinnost nebyla při převodu na osobu blízkou.

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. sice nabyl účinnosti 1. 1. 2014, přechodné ustanovení odložilo zrušení překupního práva spoluvlastníků o rok. Spoluvlastníci si předkupní právo mohli dohodnout smluvně a nechat dobrovolně smluvně zřízené předkupní právo s věcnými účinky zapsat do katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2015 bylo předkupní právo mezi spoluvlastníky až na výjimky zrušeno.

V roce 2016 poslanci při projednávání novely občanského zákoníku připojili část, která počínaje 1. 1. 2018 překupní právo spoluvlastníků opět zavedla.

Aktuálně má při prodeji spoluvlastnického podílu prodávající učinit spoluvlastníkovi nabídku ke koupi, ovšem komplikovaněji, než tomu bylo dle starého občanského zákoníku. Podle § 2147 občanského zákoníku se při nabídce vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s kupujícím. Pokud se postupuje dle dikce zákona, musí být nejdříve uzavřena kupní smlouva s kupujícím, poté kupní smlouva nebo informace z ní sděleny spoluvlastníkovi a teprve pokud spoluvlastník do 3 měsíců po nabídce nezaplatí kupní cenu, předkupní právo zanikne a je možné bez obav převést nemovitost na kupujícího.

Spoluvlastník se samozřejmě může svého práva vzdát, to však vyžaduje minimálně kontakt a dobrou vůli ze strany spoluvlastníka, což je zejména u prodeje podílů na garážových stání ve velkých bytových domech problematické. Uvedená novela zavedla také možnost vzdání se předkupního práva i s účinky pro právní nástupce a zápisem do katastru nemovitostí, to však neřeší již prodeje v již postavených bytových domech.

Od února 2019 byla v Poslanecké sněmovně projednávána novela občanského zákoníku, která měla původně zrušit předkupní právo pouze u podílů na jednotkách, např. garážová stání či přilehlých pozemcích. Při projednávání byl přijat pozměňovací návrh, který ruší předkupní právo spoluvlastníků pro všechny nemovitosti a vrací právní úpravu do stavu, v jakém byla při schválení nového občanského zákoníku. Nyní záleží na Senátu, který bude novelu projednávat příští týden 18. 3. 2020.

Pokud Senát novelu schválí, bude předkupní právo spoluvlastníků zrušeno a spoluvlastník bude moc svůj podíl převádět bez nutnosti předchozí nabídky ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou je předkupní právo spoluvlastníků 6 měsíců po nabytí nemovitosti v rámci dědictví (to však neplatí při převodech na ostatní spoluvlastníky, manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé).

Smluvně sjednaných předkupních práv a dalších zákonných předkupních práv se novela nedotkne. Pokud aktuální prodej komplikuje spoluvlastník, počkejte s uzavřením kupní smlouvy na účinnost novely. Pokud Senát novelu schválí, měla by být účinná od 1. 7. 2020.

JUDr. Radka Locher

Investovali jste do nemovitosti? Nezapomeňte na daňové přiznání

9.3.2020 - Investice do nemovitostí jsou dnes velmi výhodným nástrojem zhodnocení finančních prostředků. Pokud jste nemovitosti v roce 2019 již pronajímali, musíte do 1. dubna 2020 podat daňové přiznání z těchto příjmů.

Rozdíl mezi pasivním příjmem a OSVČ

Podle § 9 zákona o dani z příjmu je tzv. pasivní příjem z nájmu daňově výhodnější, než tento příjem začlenit do příjmu ze závislé činnosti nebo jej vést jako příjem z podnikatelské činnosti, resp. samostatné výdělečné činnosti. Požádat zaměstnavatele o roční zúčtování daně se vyplatí pouze tehdy, pokud roční příjem z nájmu nepřesáhl 6 000.

Z příjmu z nájmu podle § 9 se totiž neplatí sociální ani zdravotní pojištění. A to bez ohledu na částku inkasovaného příjmu. Navíc, z roční hrubé mzdy ze závislé činnosti a hrubého zisku ze samostatné výdělečné se nad limit (za rok 2019 to je 1 569 552 Kč) odvádí mimo daň z příjmu ještě 7% solidární daň. Příjmy z nájmu se do limitu nepočítají, a nepodléhají tedy solidární dani.

Na druhé straně, se příjem z nájmu neřadí mezi příjmy hodnocené pro nárok na daňový bonus. Ten mohou obdržet pouze daňoví poplatníci uplatňující daňové zvýhodnění na děti.

Výdaje skutečné nebo paušální

Pokud jste neměli extrémní výdaje například na rekonstrukci nemovitosti, nejvýhodnější pro příjmy z nájmu je uplatnit výdaje 30% výdajovým paušálem. Lze tak uplatnit výdaje nejvýše do částky 600 000 Kč. Při pronájmu bytů, do nichž jste momentálně nevložili velké prostředky, jsou skutečné výdaje vždy nižší, než při uplatnění paušálu. Proto je paušál výhodnější.

Společné jmění manželů

Při pronájmu nemovitosti ve společném jmění manželů uvádí příjem z nájmu do daňového přiznání pouze jeden z nich. V příloze číslo dva daňového přiznání pak zakřížkuje, že příjmů bylo dosaženo ze společného jmění manželů.

Sleva na poplatníka

V daňovém přiznání se uplatňuje základní daňová sleva na poplatníka ve výši 24 840 Kč. Uplatní ji všichni, i ti, kteří měli pouze příjmy z nájmu. Pokud dosáhnete ročního daňového základu 165 600 Kč, díky slevě na poplatníka daň z příjmu bude nulová.

Spočítejte si

Pronajímali jste po celý rok 2019 byt ve městě za 18 000 Kč/měsíčně. Váš roční příjem z nájmu tedy byl 216 000 Kč. Tuto částku uvedete do příslušné kolonky v daňovém přiznání. Do výdajů uvedete 30 % z této částky – tj. výdajový paušál ve výši 64 800. Základ daně tedy bude činit 151 200 Kč. Daň z příjmu tedy bude ve výši 15 % z této částky, tj. 22 680 Kč. Ovšem vy uvedete slevu na poplatníka ve výši 24 840 a v daňové povinnosti vyjde nulová částka. Takže celý zisk z pronájmu je pouze váš, bez dalších povinností a poplatků.

Takové přilepšení k důchodu může být docela vítanou odměnou, díky níž si budete moci dopřát exotické dovolené, pobyty v lázních či lepší životní úroveň. Myslet na to je třeba podstatně dříve. I dvacet let před důchodovým věkem je možné pořídit si nemovitost na hypotéku jako vhodnou investiční příležitost.

Jindra Svitáková

Jakou vybrat ideální velikost pozemku pro stavbu rodinného domu

3.3.2020 - Optimální velikost pozemku pro stavbu samostatně stojícího rodinného domu se udává kolem 800 metrů čtverečních. Některé územní plány však mohou vyžadovat 1000 i více. Místní regulace může také určovat, jak velká má být z celkové výměry pozemku zastavěná plocha. Určující jsou však i další skutečnosti.

Jaký pozemek koupit

Možná jste se ještě nerozhodli, zda stavět rodinný dům či ne. Jestliže se vám však nabídne vhodný pozemek pro stavbu domu, neváhejte. Pozemek v dobré lokalitě může být i výnosnou investicí. Ceny pozemků jsou stabilnější, než ceny domů a bytů. Navíc, pozemek se může časem zhodnotit právě například změnou územního plánu. A následně vaší vlastní iniciativou, pokud se z běžného pozemku, například zahrady, stavební stane. Což se děje buď při změně regulačního plánu, nebo formou územního rozhodnutí.

Optimální velikost pro stavbu jednoho rodinného domu neznamená, že nemůžete koupit pozemek větší. Větší můžete později rozdělit na více dílů, samostatných pozemků, a prodat každý zvlášť.

Důležitost vybraného typu domu

Zastavěnou plochu určují regulační plány daného území. Plocha se tak stanovuje v procentech výměry pozemku a pohybuje se od 20 do 40 procent, většinou je to 30 %. To ovšem platí u domů samostatně stojících. Do zastavěné plochy se přitom počítá jak samotný rodinný dům, tak zpevněné plochy, chodníky a terasy kolem domu.

Velikost pozemku pro stavbu běžného rodinného domu se pohybuje v rozmezí od 500 do 800 m2. Čím menší pozemek, tím menší zahrada. Ovšem pokud vám stačí prostor pro relaxaci a pár bylinek, ušetříte čas spojený s údržbou zeleně. Přitom se i na menším pozemku nechá postavit řada běžných rodinných domů. Ovšem jestliže chcete stavět velkou vilu nebo bungalov, musíte počítat s pozemkem o rozměrech minimálně 1000 m2. Zvláště bungalov, který roste do šířky, a ne do patra, je náročný na prostor. Přistavíte bazén, garáž, kůlnu na zahradní nářadí, a už jste takřka u sousedů.

Velikost ovlivňují i další faktory

Tisíc metrů na rovině není totéž, co tisíc metrů ve svahu. Ideální je samozřejmě pozemek, který bude mít tvar čtverce nebo obdélníku. Některý pozemek může být velký, ale ve skutečnosti je to dlouhá nudle. Pak se do něj nemusí vejít ani menší dům, aby splnil příslušné normy a vzdálenosti od vedlejších staveb. Takže výměra není všechno, tvar pozemku nakonec může zásadně ovlivnit celou stavbu.

Šířka pozemku je důležitá především z hlediska stavebních předpisů. Proto počítejte s tím, že od hranice pozemku ke stavbě musí být minimálně dvoumetrový odstup (většinou se požaduje 3,5 m). Přitom mezi vlastními stavbami musí být odstupová vzdálenost 7 m. Pokud kolem pozemku probíhá veřejná komunikace – a to lze ve většině případů předpokládat – musí být odstup na této straně 3 metry. Takže odborníci doporučují minimální šířku pozemku 14 metrů.

U samostatně stojícího domu je doporučen obdélníkový tvar pozemku s ideálním poměrem stran 2:3, kde kratší strana by měla mít 20–25 metrů. Myslete také na to, aby mohl mít dům okna do všech stran. To lze právě jen díky dostatečným odstupovým vzdálenostem od hranic pozemku. Pak nebudete muset slevovat z nároků na uspořádání místností v domě a budete moci vytvořit dispozice podle svých potřeb.

Skryté pasti

S dalšími metry navíc se musí počítat, pokud je pozemek v chráněné krajinné oblasti nebo v ochranném pásmu. To má kolem sebe například železnice, vedení vysokého napětí, silnice nebo les. Takže například nemůžete postavit dům bez souhlasu orgánu ochrany lesa v jeho těsné blízkosti. Minimální vzdálenost je 50. U vedení vysokého napětí nebo plynového vedení je odstupová vzdálenost 5 metrů na každou stranu. Pozor také na cesty vedoucí na pozemek a práva je používat. A pokud kupujete stavební pozemek mezi dvěma stavbami, je nejlepší před zakoupením pozemku projednat svůj záměr se sousedy.

Investice do pozemku a následné stavby vyžaduje nemalé prostředky a úsilí. Proto věnujte čas zjištění všech dostupných informací, než podepíšete kupní smlouvu.

Jindra Svitáková